De tussentijdse huuropzegging bij bedrijfsruimte
Het huren van een bedrijfsruimte is een goede manier voor een ondernemer om over bedrijfsruimte te beschikken, zonder deze te moeten kopen. Wanneer de huurovereenkomst wordt opgezegd, kan dit voor zowel de zakelijke huurder als verhuurder grote gevolgen hebben. In dit artikel worden de belangrijkste regels omtrent het opzeggen van de zakelijke huurovereenkomst besproken.
Publiek toegankelijk bedrijfspand of overige bedrijfsruimte?
Bij huurovereenkomsten van bedrijfspanden wordt onderscheid gemaakt tussen publiek toegankelijke ruimte en overige bedrijfsruimte. Het is belangrijk om na te gaan van welke van deze twee sprake is, omdat er andere regelgeving geldt. Een publiek toegankelijke bedrijfsruimte is - zoals de naam al aangeeft - voor het publiek toegankelijk en in beginsel wordt het product of de dienst direct geleverd. Hierbij kan worden gedacht aan winkelpanden, restaurants of hotels. Overige bedrijfsruimte kenmerkt zich door het hebben van een ruimte die niet toegankelijk is voor het publiek, zoals bijvoorbeeld een kantoorpand, een garagebox of fabriek. Het grootste verschil is dus dat bij overige bedrijfsruimte men niet zomaar binnen kan lopen zonder bijvoorbeeld eerst een afspraak te moeten maken.
Opzegging bij publiek toegankelijk bedrijfspand
De regels omtrent het huren van een publiek toegankelijk bedrijfspand worden beïnvloed door een streng wettelijk regiem. Een van deze regels ziet op de duur en het opzeggen van de huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst voor een publiek toegankelijk bedrijfspand wordt automatisch voor de duur van vijf jaar gesloten. Als de huurovereenkomst na vijf jaar niet wordt opgezegd, wordt deze verlengd voor nog eens vijf jaar. Als de huurovereenkomst al tien jaar lang bestaat wordt deze na het verlopen van de termijn verlengd voor onbepaalde tijd. De huurder mag vrij opzeggen tegen het einde van de termijn. Dit moet wel een jaar van te voren schriftelijk bij de verhuurder zijn aangezegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst die vijf jaar duurt, uiterlijk bij jaar vier dient opgezegd te worden. De huurder hoeft hierbij niet aan een wettelijke opzeggrond te voldoen. De verhuurder daarentegen moet een jaar voor het einde van de vijfjarige termijn één van de volgende opzeggronden kunnen aantonen om rechtsgeldig op te kunnen zeggen:
De huurder heeft zich schuldig gemaakt aan slechte bedrijfsvoering;
De verhuurder of zijn directe familie heeft de verhuurde ruimte nodig voor dringend eigen gebruik.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of een huurovereenkomst die al tien jaar of langer loopt, hoeft de verhuurder de bovenstaande opzeggronden niet meer aan te tonen. Indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, dan zal de verhuurder zich tot de kantonrechter moeten wenden. De rechter zal vervolgens een belangenafweging maken tussen het belang van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen en het belang van de huurder om zijn bedrijf in het pand voort te kunnen zetten.
Afwijken van de huurtermijn van 5 jaar
U kunt met de verhuurder van het bedrijfspand overeenkomen dat de huurovereenkomst voor een kortere periode loopt, namelijk voor de duur van twee jaar of korter. Dit wordt gezien als een soort proefhuurovereenkomst waarbij de eerder genoemde opzegtermijn en opzeggronden gedurende deze twee jaar niet gelden. In de huurovereenkomst kunt u dus een kortere opzegtermijn opnemen waar zowel de huurder als verhuurder gebruik van kunnen maken. Zonder opzegging wordt na twee jaar de huurovereenkomst automatisch voortgezet voor nog eens drie jaar waarbij de wettelijke regels gelden zoals eerder vermeld. Na deze drie jaar volgt (zonder opzegging) een nieuwe huurovereenkomst van vijf jaar.
Huuropzegging bij overige bedrijfsruimte
Bij het huren van een overige bedrijfsruimte is er weinig tot geen huurbescherming voor u als huurder. Dit betekent in beginsel dat zowel de verhuurder als de huurder niet mogen opzeggen zolang de huurovereenkomst loopt. Tegen het einde van de huurovereenkomst mogen de huurder en de verhuurder opzeggen. Dit moet echter wel schriftelijk gebeuren met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. Partijen moeten bij de opzegging wel een reden vermelden, maar deze reden hoeft niet aan wettelijke voorwaarden te voldoen.
Ontruimingsbescherming
De enige huurbescherming die de huurder bij overige bedrijfsruimte heeft is de ontruimingsbescherming. Deze bescherming houdt in dat de huurder twee maanden uitstel kan krijgen voor de ontruiming van het gehuurde bedrijfspand. De huurder kan een verzoek tot ontruimingsbescherming indienen bij de rechter. De termijn van twee maanden kan nog tot twee keer toe met één jaar worden verlengd. De rechter zal dit alleen toewijzen als de huurder een groot behoorlijk belang heeft bij het niet ontruimen van het pand, omdat hij bijvoorbeeld extra tijd nodig heeft om een geschikte nieuwe huurruimte te vinden.
Wilt u meer weten?
Bel ons dan op 0900-1966 of gratis met een lidmaatschap. U krijgt dan direct een jurist aan de lijn die kan adviseren over uw persoonlijke situatie.