U heeft net een huis gekocht en u begint zich thuis te voelen in uw nieuwe woning. Helaas komt u er vervolgens achter dat er een lekkage in het dak zit, die u niet heeft gezien voor de overdracht. Wat kunt u hiermee doen? In dit artikel zal worden besproken wat u kunt doen bij dit soort verborgen gebreken en wanneer de verkoper van de woning hiervoor aansprakelijk is. 

Verkoper aansprakelijk?

Wanneer u een gebrek ontdekt dat u vóór de overdracht niet had kunnen ontdekken, dan is er sprake van een verborgen gebrek. De verkoper is hiervoor aansprakelijk als u de woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek én als de verkoper wist of behoorde te weten van het gebrek en het niet aan u gemeld heeft. Vaak staat in de koopovereenkomst opgenomen dat de woning alle eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Bij een lekkage in het dak is een woning uiteraard niet normaal te gebruiken. Echter staat er ook wel eens een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Daarin wordt aangegeven dat het om een oude woning gaat, waardoor een grotere kans bestaat op gebreken. Door het tekenen van de koopovereenkomst, accepteert u dit risico en kunt u minder snel de schade verhalen op de verkoper. 

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De verkoper heeft een mededelingsplicht, wat inhoudt dat de verkoper alle gebreken moet melden aan de koper. Als blijkt dat de verkoper een gebrek niet vermeld heeft, terwijl hij wel wist of behoorde te weten van het gebrek, dan moet de verkoper het gebrek verhelpen en draait de verkoper in beginsel op voor de kosten. U moet wel kunnen bewijzen dat de verkoper wist of behoorde te weten van het gebrek en dat hij dit gebrek niet aan u heeft gemeld. 

Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. Dit betekent dat u als koper voldoende onderzoek moet hebben gedaan voordat u de woning kocht. Als er niet aan de onderzoeksplicht is voldaan, dan is de kans groot dat u zelf opdraait voor de schade. Om dat te voorkomen moet u voldoende onderzoek doen, bijvoorbeeld door middel van het stellen van vragen. Dit is echter lastiger te bewijzen als er getwijfeld wordt aan of u heeft voldaan aan uw onderzoeksplicht. Daarom kunt u beter een bouwkundige keuring uit laten voeren.  Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de staat van de woning. Het is verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren waarbij visuele en niet-visuele gebreken worden weergegeven, zodat u kan bewijzen dat u goed onderzoek heeft gedaan. 

Verkoper aansprakelijk: en nu?

Om uw schade te kunnen verhalen of het gebrek te laten herstellen, dient u de verkoper aansprakelijk te stellen. Allereerst is het van belang om zo snel mogelijk schriftelijk melding te doen van het verborgen gebrek aan de verkoper en om daarbij de verkoper in de gelegenheid te stellen om het gebrek te repareren. Een termijn van twee maanden waarbinnen het gebrek moet worden hersteld, wordt in beginsel redelijk geacht. Indien mogelijk kunt u gelijk al laten weten wat het schadebedrag is. Het moet hier gaan om redelijke kosten, wat betekent dat u ervoor moet zorgen dat het schadebedrag zo laag mogelijk moet zijn.

Als de verkoper niet reageert of als u er niet samen uitkomt, dan kunt u een rechtszaak beginnen om de verkoper aansprakelijk te stellen. Hoewel een advocaat bij een schadebedrag lager dan 25.000 euro niet verplicht is, is het altijd verstandig om toch een advocaat in te schakelen. Wij kunnen u eventueel helpen bij het vinden van een advocaat.

Wilt u meer weten?

Bel ons dan op 0900-1966 of gratis met een lidmaatschap. U krijgt dan direct een jurist aan de lijn die kan adviseren over uw persoonlijke situatie.